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想买房子只差首付,这家创业公司愿意替你垫首付,这个项目有前景吗?

2018年6月3日

编者按:年轻人负担不起高房价已经成了全球大都市的通病。不过近日有家名叫 Loftium 的美国创企却从中嗅到了“商机”。它向潜在消费者开出的条件是:只要愿意把新房出租给 Airbnb 并愿意与 Loftium 共享租金,Loftium 就愿意为你垫付最高达 5 万美金(约合 RMB 33 万)的首付。该创意经曝光后,引来了诸多媒体的关注。有些媒体认为它非常出彩,但如果细究下去我们就不难发现,它其实很经不起推敲。

这个故事有点儿悬。希望主人公不要(再次)死在自己的创意上。

29 岁的年轻华裔张一帆(音译),健身类 App Pact 的前老板,近日在西雅图推出了一个名为 Loftium 的创业项目:凡首次置业、预算为 60 万美元以下的年轻人,只要通过了背景审查并有条件申请按揭,就可以向 Loftium 申请最高金额达 5 万美金的首期垫付。然后,申请者需要在未来的 1 至 3 年内,在 Airbnb 上将自己房屋的一部分出租出去,并将租金收益按约定比例分予 Loftium。如果申请者确实履了约、但分给 Loftium 的租金仍然低于当初其为自己垫付的首期的话,那么损失由 Loftium 自行承担。

听上去多美啊

美国青年跟中国青年一样,都是苦瓤子。根据美国国家教育统计中心 (NCES) 的调查显示,在2016年期间,25 岁至 34 岁的美国年轻人中,只有 67% 的人做全职工作(即每周工作35小时或以上)。在这些人当中,硕士学历的工资中位数是 6 万美元,本科学历的工资中位数是5万美元,高中学历的工资中位数是3万美元,初中学历及以下的工资中位数仅为 2.5 万美元。

目前全美新房的中位数在 30 万美元左右,如果要贷款买房的话,一般要付全款的 20% 当首付。这样算来,即便不背学贷、无病无灾、严控生活成本、强制定期定量存款,美国年轻人也普遍要花费 6 到 8年才能攒够首付;而如果他们“不识相”,非要挤入休斯顿、华盛顿甚至湾区的话,可能要小半辈子过去后,才能凑足一笔首付。

“望房兴叹”,Loftium 瞄准的就是这类人。当它以雪中送炭者的身份出现在他们面前时,它一定希望得到如此反应:

“What?你要给我垫付?未来我还能留下部分租金抵扣房贷?这就是所谓的双赢么?有点小兴奋哦,给我看看合同样板先~~~”

不但如此,Loftium 也希望媒体们把它看成是帮助年轻人解决住房难题的脑洞型公司。而不少人也确实很给面子,像 Fortune、Geekwire 等,它们在报道 Loftium 时,都采用了基本一致的立场:略持观望态度,但至少肯定其创意的出彩。

其实,这个创意很致命

这个,得把它的明文规定掰开揉碎了才能看清楚。

Loftium 定了这样一条规矩:入住后,房主要在 30 天内辟出一间配有简单家具的大床房,挂在 Airbnb 上出租。出租期限必须由 Loftium 来决定,目前是最短 1 年,最长 3 年。不管最后被确定要出租几年,相应房间都必须保证每年至少在线上挂 357 天,只有 8 天可由房主自由使用(不知为什么非得只能空闲 8 天,这又是基于哪种算法?);如果购房者中途因个人缘故决定提前终止合同,就要在一周内赔付如下款项:剩余首期款的115%。举例而言,假设购房者得到的首期垫付款是 2.5 万美元,而他又想中途终止合同的话,他需要支付1/2 x 115% x $25,000 = $14,375。如果未能支付这笔款项,那么 Loftium 将拥有房产的第二顺位留置权,也就是说,房产售出、二次贷款或止赎后,Loftium 将成为第二顺位受益人,仅次于按揭贷款人。

根据南德克萨斯法学院的教授乔·莱西的说法,合同只要一签,购房者就会和 Loftium 缔结成“普通合伙”关系,双方会共同经营租房业务,因此双方都必须履行各自责任以确保经营项目的存续与成功——在 Loftium 一方,它会指导购房者提高房间的出租率,并会向租房者提供寝具、卫浴用品和智能门锁等设备;在购房者一方,他则需要做一个全年基本无休、几乎来者不拒的好房东。

对购房者,这意味着捆绑

除非购买的是带有附属房的套房(mother-in-law-house,即一套大房旁边附带一栋小房,可供房主的父母、亲朋居住),否则这对购房者而言很可能就意味着:在一到三年的时间里,他不能生大病,不能要孩子,不能大装修,不能长途旅行也不能迁居……总之,一切与租房冲突的计划几乎都不能进行,而一切猝不及防的意外(譬如父母生病、公司调遣等)最好都别发生。这还不算,更让人难以忍受的是,在这么长的时间里,他可能连宴请朋友、接父母过来小住这种事儿都要精打细算,尽可能地压缩在那 8 天的“假期”里。

那么,什么情况下购房者才能稍微“任性”几天呢?答案是:一、他每年有三次拒租的机会,但必须提供“合理”的理由;二、万一客人入住后行为不可理喻,他可以直接把客人请走。但问题是:在具体情境中,到底该按照谁的标准来判断拒租的理由是否合理,又该按照谁的标准来判断客人的是非呢?Loftium 没有给出答案。

更值得一提的是,如果遇到自然灾害等不可抗力,造成房间的确无法出租了,知道 Loftium 的规定是什么吗?答案是:购房者要么延长合同的期限,要么把这段时间 Loftium 应得的租金一分不少地付给它——注意,是“应得租金”。如果该房屋被设置的预订率较高(Loftium 有权推算预订率),购房者最后要赔付的金额可能就比较高昂了。

也就是说, Loftium 一方面跟购房者缔结了“共同经营租房业务”的合伙关系,一方面又明确拒绝在遭遇不可抗力时跟购房者共同承担损失,与此同时还要从购房者身上薅羊毛。这样的“权责分配”,不知有没有法律依据。

Loftium 官网上推荐的房屋

如此打算,风险几何?

很多人根本不买 Loftium 的帐。《纽约时报》上的 134 条留言很能说明这一点。所有持否定意见的人都认定:跟 Loftium 做交易会让人陷入长达数年的捆绑中,而且一旦遭遇变故,自己不但要承受来自天灾人祸的磋磨,还要莫名其妙地偿债给一家对自己并无大恩的公司,这岂不是自己找罪受么?基于这一认知,有人给出了善意的劝诫:

“不要向会把你变成冤大头的机构借钱。假如有天你付不起房贷了,Loftium 会替你买单吗?才不会。他们只会向你收钱。到时你可就成‘破产先生’了。”

——盐湖城 Andy

还有人直接建议:先把协议签了,然后使尽各种阴招做“表面热情待客、实则嫉客如仇”的恶房东,譬如消极推介,譬如在床单上撒痒痒粉,再譬如在壁橱里放腐坏的沙丁鱼罐头然后谎称自己家附近开了家熏肉厂……总之想尽办法让房客敬而远之。如此几番下来后,自己一定能过上清净日子。至于欠 Loftium 的首期款和租金……爱谁谁吧。

自然地,Loftium 也早就料到会有这种可能性了。按照创始人的说法,他们跟购房者签订的合同表明 Loftium 是相关房产的共同出租人,因此他们有权查看购房者发布在 Airbnb 上的信息,以及客户发给 Loftium 的反馈,从而判断购房者是否切实履行了房东的义务。如果没有,那么责任在购房者,Loftium 依旧有权主张对方还款。

可是,假如购房者一心想怠工的话,办法肯定比困难多,Loftium 的这种查究方式会不会太简单了些?

更要命的是,Loftium 这种模式本身就太单薄了

首先不得不承认,Loftium 的确有成功的可能。我们假设购房者获得了 2.5 万美元的首期垫付款,如果他手头再有万把积蓄的话,就足能为一套十四五万美元的房子付清首付了。如果经营得当,这类房子在 Airbnb 的西雅图地区可以租到每晚 250—300美元。其中有 65%—70% 的收入要劈给 Loftium。假设购房者只签订了一年的合同,按照 65% 这个比较合理的预订率来计算,他也将为 Loftium 贡献至少 3.7 万美元;假设他中途违约,那么带给 Loftium 的收入也将至少在 3.4 万美元上下。

这是非常保守的估计,所以只要购房者不打算做上文提及的“地痞无赖”,Loftium 在他身上就有得赚。

但问题在于:一、Loftium 这种模式太容易被复制了;二、如果它成功,将有可能对金融市场产生启发,最后反过来挤压自己的生存空间。说详细点就是:某些投资公司可能会开窍,专门向人们募集通过 Airbnb 赚得的房租,然后想办法实现“钱生钱、利滚利”,最后再将可观的分红返还给人们让他们来支付房贷。如果这条路能走通,那岂不是比跟 Loftium 做交易更划算?这样,那些本来跟 Loftium 没啥关系的投资公司就成了抢夺它市场的人,更何况,财大气粗的他们还能轻而易举地模仿 Loftium 的模式。

创始人会重蹈上次失败的覆辙吗?

现在可以解释文章开头为何会出现“(再次)”的字样了。

健身类 App Pact 是创始人张一帆于 2012 年推出的。在这款 App 上,用户可以为自己设定的健身或饮食目标下赌注。他们需要拿真金白银作押金,如果最终没有完成目标,就只能愿赌服输。而如果目标如期完成,则不但能拿回押金,还能获得来自 Pact 的一定奖励。

超大的脑洞很快为 Pact 吸引到了首批用户,以致上线当年就促进了逾 500 万人次参与健身。然而开门红不意味着就能笑到最后,就在两个月前,这个曾获得知名风投 Khosla Ventures 背书的项目宣告结束,负责人将向用户赔付押金和奖励金等共计 94 万美元。

而它失败的一大原因,据知名财经作者顾贝妮所说,就在于其创意太单薄、太易被复制,而创始人又始终没有赋予产品更丰富的内涵。最终,用户增长日益缓慢,整个业务陷入难以为继的状态。

看到这里,你们不觉得 Loftium 和 Pact 都有同样的硬伤吗?其创意都同样新鲜,但也都同样单薄、难被丰富但易被复制,不是吗?

还有一点值得注意:美国联邦贸易委员会近日发现,Pact 存在“出于不明原因扣除用户押金”的行为;而如果用户想最大限度地避免莫名被扣费的遭遇,就要有本事把一份多达 4 万 4 千字的合同细细抠完。这一点又和 Loftium 有相似之处。具《纽约时报》报道,记者见识过 Loftium 的合同样板——长达 16 页。

所以,你会接受 Loftium 的“馈赠”,然后在那 16 页的白纸黑字上签名吗?

来源:虎嗅网

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